独孤八剑

解决房产纠纷要追求更高层面公正

关键词： 用一辈子积蓄买一套房子，一旦出                                          

  　又是一起房产纠纷。所不同的是这次开发商把业主给告了。

　　撇开具体案例，房产买卖过程就是开发商和业主的博弈过程。相对小业主而言，开发商较强势，资金雄厚，在整个交易过程中大多居于主导地位。

　　对于普通小业主来说，用一辈子积蓄买一套房子，一旦出现一瑕疵，情绪激动甚至言辞过激是常有的事。

　　商品房的消费对象是市场中不特定的群体，具有一定的公共性；而且不动产的使用周期长，产品质量或瑕疵影响深远。

　　这一点也可以从国家有关部门对开发商的资质，产品生产销售过程中的严格监管中得到印证。

　　事实表明，国家出台了大量旨在保护买房人利益的法律法规规章。

　　对于房产交易而言，一旦产品出现瑕疵，甚至重大质量问题，或是开发商经营过程中出现严重问题，大量的小业主往往受伤最深。

　　因此，笔者以为，对于较弱势的业主而言，在自身利益受损时可行使批评权和借助媒体行使舆论监督权，联合其他业主共同维权。

　　走法律程序往往是纠纷中强势方常用语句，但司法救济是社会公正的最后救济手段，也是解决纠纷成本最高一种手段，这已是社会共识。动辄“法律途径”，从社会公正层面看，对于弱势群体本身就是一种不公。

　　因此，业主维权过程中偶尔出现的的过激语言，只要内容属实，不应构成侵权。

　　当然，理性维权、平等协商解决纠纷应当是，也一直是我们所倡导的。 

女业主被开发商告了

据称，原因是延迟交房争议中此女最活跃

2005-11-24  统筹：本报记者 吴景洪 采写：本报记者 陈艳 冯逵 本报记者 柳涛 摄

（图）■一审法院的判决书讲述了这起开发商告业主的官司。 　　人生旅途上一直很顺的史小姐今年一路坎坷。最近，她不仅要在被告和原告两种角色中转换，同时又丢掉一份已经干到管理层的工作。 　   　她被同时纠缠于两个房产官司。她说，这来源于２年前她相中的一套房子。 　　这套房子属于厦门毅达房地产开发有限公司名下开发的“银城明珠”。该楼盘位于厦门同安同集北路。 　　史小姐说，如今房款交了，却因拿不到房子，她和业主们一起把开发商告到法院。而开发商认为她恶意攻击，并且煽动其他人闹事，也把她告上法庭。 　　两场官司都已进入二审，但一审胜诉的史小姐还没看到事情解决的征兆。 　　“银城明珠”，位于同集北路。最近，这个楼盘因交房问题引起纠纷。 　　“银城明珠”的一些业主和开发商厦门毅达房地产开发有限公司都将对方告上法庭。 开发商说 小女子成被告 只因为最积极 　　９８户业主状告开发商，要求开发商支付逾期交房的违约金。 　　开发商则选择了４个业主代表中唯一的女性，也是最年轻的史小姐作为被告，理由是纠集其他购房者到公司办公场所闹事，损害公司声誉，要求和史小姐解除合同，并要求史小姐支付损失赔偿金４３万多元。 　　同安法院作出一审判决后，开发商和业主又纷纷提起上诉，两场官司现在均进入二审。 　　引起记者注意的是，两场官司一审尚未落槌，包括史小姐在内的４位业主先后收到一纸盖有“厦门毅达房地产开发有限公司”公章的《解除合同通知书》。 　　收到《通知书》的业主代表潘先生称，他们都是全额支付了购房款且已履行了该履行的义务，开发商没有权利单方和他们解除合同。 　　记者就此事采访厦门毅达房地产有限公司，出面接待的是洪雅萍，她的名片上显示“厦门中南房地产开发有限公司营销部经理”的字样，她对此的解释是，中南跟毅达是兄弟公司，她同时还是“银城明珠”业主意见的签收人。 　　洪雅萍称，对于几户在网上恶意发帖、在现场煽动业主对公司进行恶意攻击的业主，交房事宜，公司会另行考虑。因为这对公司的声誉造成恶劣影响，对此，公司还要起诉他们。 　　至于为何选择史小姐，洪雅萍说，她的表现最“积极”。 法院说 开发商当时交房 不具备约定条件 　　史小姐说，２００３年，刚毕业两年的她，看到房价一涨再涨，形势不容乐观。而“银城明珠”楼盘每平方米１５００～１７００元的价格令她心动，广告语更是冲击得她血管都要爆炸了。 　　经过慎重考虑，史小姐于２００３年１０月２５日，买下了厦门毅达房地产开发有限公司开发的“银城明珠”小区的一套商品房。 　　合同约定，交房时间为２００４年１２月３１日。 　　交房时间到了，史小姐称，开发商却没有任何交房或延期的通知。 　　今年３月２３日，史小姐在某媒体上看到开发商刊登的《交房通知》，该通知要求银城明珠项目９栋楼的业主于３月２５日至２９日办理交房手续。 　　３月３７日，正值周末，史小姐和其他几十位业主不约而同前去办理交房手续。 　　业主称，他们到达购买的“银城明珠”时发现，小区内还在施工，道路没完工，而且按合同约定，在交房时必须接入使用的水电都还没通。 　　业主们纷纷拒绝收房。当日，包括史小姐在内的３８位业主联名签署了一份《业主意见》，将业主在办交房手续过程中发现的问题及拒绝接收房子的理由进行了书面整理，交给开发商售楼处。 　　这份意见后来有了个签收人，上面写着洪雅萍的名字。 　　史小姐称，当天部分业主还找到了开发商的相关负责人进行交涉，要求撤销《交房通知》，并对违约金作出答复。 　　史小姐称，当时开发商方面一个叫陈志强的人出面调处此事，陈志强告诉业主们，刊登交房通知是应部分急于装修房子业主的要求。     更多的业主则认为，既然在公共媒体上刊登，应该是通知所有业主的行为，双方发生分歧。开发商拒绝了业主提出撤销该交房通知的要求。     对于业主们的说辞，洪雅萍说，公司在３月份发出交房通知，当时就一定具备合同约定的交房条件。     洪雅萍还补充说，合同约定的交房条件，就是合同约定的４家单位验收合同即可。     在同安法院（２００５）同民初字第２０８７号的民事判决书上，同安法院认为，原被告双方在补充协议上约定，“商品房经验收合格”是指商品房经开发商根据国务院《建设工程质量管理条例》第１６条组织设计单位、施工单位、监理单位、勘探单位对工程进行验收，各单位均确认该工程合格，但开发商未能举证证明讼争房屋在开发商刊登报纸前有经四家单位验收，故开发商在通过报纸通知业主交房时尚不具备合同约定的交房条件。 开发商说 不书面悔过 就解除合同     史小姐称，今年６月中旬，开发商通过电话，向大部分业主发出交房通知，称已经具备了交房条件。但是，签署了《业主意见》的３８位业主没有收到该交房通知。 　　史小姐回忆，６月份的那次交房，水电已经通了，开始具备一些交房条件。因此，６月１９日，焦点聚集在延迟交房违约金赔付等问题上，为此，业主和开发商再次产生分歧。业主们推选了业主代表，并商议采取法律诉讼途径来解决争议。 　　史小姐还称，随后，开发商出具一个方案：３８位业主如果要交房，必须接受一个附加条件，即签署一个声明，大概内容为?押当初签署《业主意见》只是为了维护自身权利，并无诋毁损害开发商意图。 　　业主朱先生证实，３８位业主中有部分业主急于收房，确实签署了这样的“声明”。 　　而史小姐告诉记者，到目前为止，她都没有收到开发商的交房通知。 　　对此，洪雅萍则认为，目前公司大多已交房，但部分网上发帖、现场煽动业主、恶意攻击公司的除外。公司对这几个恶意攻击公司的业主，将对交房另行考虑，除非这几位业主写书面悔过。 　　“既然他们对房子那么不满意，那就干脆退房好了。公司承诺，连利息都可退还。”洪雅萍说。 　　可业主代表潘先生说，利息远远比不上房价上涨的脚步。 　　据悉，这３位业主代表和一位罗姓业主７、８月间分别接到了开发商的书面《解除合同通知书》。 　　洪雅萍说，对于开发商来说，在交房过程中，出现一些问题是非常正常的事。但她仍强调公司的一切完全是按照合同来进行的。洪说，业主们要是有什么协商不成，他们也很欢迎通过法律渠道解决问题。 　　洪雅萍强调，对于恶意攻击公司，对公司声誉产生不良影响的业主，公司方面也将考虑起诉他们名誉侵权。 业主说 即使二审赢了 还有潜在麻烦 　　７月初，厦门毅达房地产开发有限公司以史小姐不按合同约定与其进行协商解决延迟交房，而是纠集其他购房者到公司办公场所闹事，损害开发商声誉为由，将她告上法院。要求和史小姐解除合同，并以双倍购房款，赔偿开发商损失４３万多元。 　　７月２１日，同安区人民法院立案受理了９８户业主要求厦门毅达房地产开发有限公司支付逾期交房违约金的官司。 　　就这样，开发商和业主同时打起了两场官司。 　　９月２０日，厦门同安法院驳回了厦门毅达房地产开发有限公司要求解除与史小姐签订的《商品房买卖合同》，要求按合同标的物总价款的两倍４３万多元，赔偿开发商损失等诉讼请求。 　　１０月１９日，同安区人民法院对业主状告开发商一案也作出了判决，银城明珠项目９栋楼中有７栋在３月份还不具备交房条件，开发商发出的交房通知无效，并判决开发商支付延期违约金。 　　一审判决后，开发商不服，上诉至厦门中级法院。而银城明珠的另２栋楼的８位业主，也不服判决，向厦门中院提起上诉。     据业主代表朱先生介绍，一审判决出来后，他们试图和开发商商议解决交房事宜，但开发商坚持已发出的《解除合同通知书》的立场。 　　史小姐称，她在一审都是赢官司的，但她担心，即使法院判她二审胜诉，开发商完全可以拒不履行判决，即使法院对开发商进行了强制执行，开发商的产权证还可以不给。 　　为此，史小姐表示还准备打第三场官司——要求开发商交房。

【作者: 独孤八剑】【访问统计:】【2005年11月24日 星期四 17:26】【 加入博采】【打印】